온갖 규제로 막힌 부동산 투자, 대체상품은?

계속해서 나오는 정부가 주도하는 부동산 규제들로 인해 급변하는 부동산 시장에서 더 이상 전통적인 방식으로는 내 집 마련이나 부동산 투자에 성공하기 어려워졌다는 분석입니다. 이로 인해 실수요자도, 부동산 투자로 차익을 올리려는 사람들도 모두 저마다의 고민으로 밤잠을 설치고 있는 상황인데요.

 

그러나 이 같은 상황에서도 공략할 수 있는 ‘틈새시장’은 남아있다. 실수요층들은 상대적으로 규제가 덜한 주거용 오피스텔 등 대체 주거상품을 고려해볼 수 있고, 비규제 지역 중에서도 투자 가치가 있는 단지들이 있기 때문입니다.

 

사상 최저치인 연 0.5% 수준의 초 저금리 기조가 계속되면서 투자 대안에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

 

한국은행은 지난 16일 역대 가장 낮은 수준인 0.5%인 기준금리를 동결했습니다. 한국은행은 앞서 5월 28일 열린 금통위에서는 연 0.75%였던 기준금리를 사상 최저치인 0.5%로 낮춘 바 있습니다.

기준금리가 내려가면 시중은행 대출금리는 물론 예금금리도 낮아집니다. 이에 예적금은 기본 금리 2%를 주는 상품은 실종됐으며 1%대 금리를 주는 주택담보대출도 등장했습니다.

 

실제로 은행연합회 홈페이지에 있는 ‘은행금리비교’에 따르면 신한·하나·국민 등 18개 시중은행의 가계대출 평균금리는 2.25~3%로 나타나고 있습니다. 정기예금 금리는 연 0.45~1.30%로 은행에 돈을 맡기는 것보다 은행의 저금리 대출을 받아 부동산 임대수익을 노리는 것이 더 나은 상황인 셈 입니다.

여기에 정부의 강력한 부동산 규제정책에 아파트 투자 진입 장벽이 높아지자 수익형 부동산으로 눈을 돌려야 할 때라는 주장이 나오고 있습니다.

 

 

금리와 부동산은 뗄려야 뗄수 없는 구조로 돈이 풀리면 부동산 시장 거래가 활성화될 수 밖에 없는데, 다만 저금리 기조에 수익형 부동산 투자에 관심은 높지만 공급과잉에 따른 수익률 하락과 포스트 코로나 시대의 경제불안으로 임대수익 뿐 아니라 시세차익을 노릴 수 있는 수익형 부동산에 인기가 높을 것 이라고 예상됩니다.

저금리 시대, 대형건설사들이 내놓는 상가, 지식산업센터, 도시형생활주택 등 수익형 부동산이 투자 대안으로 주목받고 있습니다.

 

또한 비규제 지역에서 분양한 단지의 경우 규제지역보다 낮은 주택 구매 문턱에 실수요자들에게 선호가 높습니다.

먼저 비규제지역은 만 19세 이상 청약통장 가입 후 6개월~1년이 지나면 주택 소유 여부와 상관없이 1순위 청약이 가능합니다. 규제지역의 경우에는 청약통장 가입 후 2년, 납입 횟수 24회 이상이 돼야 1순위 조건이 주어진다. 또한 비규제지역은 재당첨 제한도 없는 장점이 있습니다.

 

비규제지역은 대출 부분에서도 부담이 덜 합니다. 서울과 수도권, 부산 일부 등 규제지역에선 주택보유자는 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없는 반면, 비규제 지역의 경우 이에 상관없이 대출이 가능한 상황입니다.

대출한도도 비규제지역은 9억원 이하의 아파트를 구매한다고 가정했을 때 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%로 규제지역(투기과열지구 LTV·DTI 40%)보다 상대적으로 높습니다.

 

비규제지역은 전매제한기간도 짧은 장점이 있습니다. 규제지역의 전매제한 기간은 소유권이전 등기시 혹은 1년 6개월이지만 비규제지역의 경우에는 분양권 전매제한이 없거나 있어도 6개월(또는 지역에 따라 1년)로 비교적 짧습니다. 상황이 이렇다 보니 규제로부터 상대적으로 자유로운 비규제 지역에서 분양한 새 아파트에 많은 수요가 몰리고 있는 상황입니다.

 

특히 오는 8월부터 시행되는 분양권 전매제한 강화 규제로 인해 수도권 대부분과 지방광역시 민영택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 소유권 이전등기 시까지로 변경될 예정입니다.

 

게다가 7·10 부동산 규제 발표로 조정대상지역에서는 분양권 양도세율이 기존 50%에서 70%로 상향 조정(1년 미만 보유 기준)되면서 비규제 지역으로 많은 수요가 몰릴 전망입니다.